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Il existe différents types de prêteurs commerciaux qui vous prêteront de l’argent pour vos projets. Le type de prêteur que vous utilisez dépend de plusieurs facteurs : type de propriété, LTV, amortissement, recours, taux d’intérêt, délai de clôture et autres facteurs.

Jetons un coup d’œil aux meilleurs prêteurs commerciaux.

prêteur conduit

Ces CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) sont des financements à long terme, à taux fixe, généralement permanents et sans recours.

Prêteur de portefeuille
banques ou caisses d’épargne

Ils ont des durées plus courtes (3-5 ans) avec des taux fixes ou variables. En règle générale, ils sont utilisés pour le financement à long terme et de construction et sont entièrement assortis de recours.

société de crédit

Ils offrent des financements à long terme ou à court terme avec un taux d’intérêt fixe ou variable. Ainsi que durable et construction.

compagnie d’assurance-vie

Ces prêteurs commerciaux sont de qualité institutionnelle avec un financement à taux fixe à long terme. En règle générale, les prêts sont permanents et sans recours.

Entreprise parrainée par le gouvernement (GSE)
Fannie Mae/DUS et Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac achètent des prêts auprès de prêteurs commerciaux. Les taux pour les multifamiliaux de 5 ans et plus sont comparables à ceux des prêts CMBS, mais il s’agit de propriétés qui ne seraient autrement pas admissibles.

FHA HUD 223(f)

Les prêts de la FHA sont soutenus par le gouvernement américain. Ils offrent des LTV plus élevés et de meilleures conditions et prix pour les unités multifamiliales de plus de 5 unités pour les propriétés qui ne seraient pas autrement éligibles.

Administration des petites entreprises (SBA)

Avec le soutien du gouvernement américain, les prêts concernent plus de 51 % de biens immobiliers occupés par leur propriétaire.

prêteurs non bancaires

Ces types de prêts sont également connus sous le nom de prêts gouvernementaux, à faible ou sans doc, privés et en espèces. Ces prêts sont plus flexibles avec des fermetures rapides (idéal si vous êtes dans une situation difficile pour le financement). Mais ils ont également tendance à avoir des taux d’intérêt et des frais de gestion ou de participation plus élevés.

Selon la Mortgage Bankers Association of America, environ 20 % des prêts hypothécaires commerciaux aux États-Unis sont consentis par des conduits, 20 % par des banques commerciales, 20 % par des compagnies d’assurance-vie, 13 % par Fannie Mae et 8 % par des FHA. Les principaux initiateurs commerciaux/multifamiliaux en 2005 étaient :

  • Wachovia pour les banques commerciales/caisses d’épargne et conduits
  • Capmark Financial Group pour Freddie Mac et FHA/Ginnie Mae
  • MetLife pour les compagnies d’assurance-vie
  • Deutsche Bank Berkshire pour Fannie Mae
  • TIAA-CREF pour les fonds de pension
  • Cohen Financial pour les sociétés de prêt
  • Banque clé pour les FPI, les FPI hypothécaires, les fonds communs de placement et pour les autres investisseurs
  • Tremont Realty Capital, LLC pour les sociétés de financement spécialisées

En général, il existe essentiellement deux types de prêteurs commerciaux sur le marché : ceux qui détiennent le prêt dans leurs comptes (prêteurs de portefeuille) et ceux qui vendent le prêt sur le marché secondaire (prêteurs de conduit). Le marché secondaire représente les fonds de Wall Street, également connus sous le nom de Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS).

Un prêteur de portefeuille tire ses bénéfices de l’écart ou de la marge sur l’indice des taux d’intérêt. Un prêteur intermédiaire réalise ses bénéfices en fonction de la différence entre le prix auquel il peut vendre l’obligation à Wall Street et la valeur de la somme de tous les prêts du pool. C’est la principale raison pour laquelle les prêteurs relais sont en mesure de fixer le prix d’un prêt hypothécaire commercial de manière plus agressive qu’un prêteur de portefeuille.

Alors, quel prêteur est le meilleur pour vous ?

Ça dépend de. Tout dépend de votre projet et de votre stratégie d’investissement. Alors posez-vous quelques questions :

  1. S’agit-il d’un projet de développement ou est-il entièrement développé ?
  2. Quels sont vos projets à court et à long terme pour la propriété ?
  3. Quels taux d’intérêt avez-vous?
  4. Souhaitez-vous refinancer lors de la constitution de fonds propres?

Les prêts de portefeuille ont des structures à taux fixe, par ex. B. Prêts entièrement amortis, sans appels ni ballons, liés à un indice à long terme, historiquement stable. Les prêts de portefeuille peuvent mieux répondre aux besoins des projets de réhabilitation ou de développement.

Les prêts conduits fonctionnent bien pour les propriétés stables et qui ont de bons locataires (comme les propriétés NNN). Ils offrent des taux fixes bas avec une longue période de récupération et sont sans recours. Bien que les prêteurs de portefeuille et les prêteurs relais puissent bénéficier d’une protection de blocage et de rendement, les prêts relais ont également des problèmes de désendettement lorsque le prêt est refinancé. Parce que lorsque le prêt est refinancé, vous retirez le prêt du pool de crédit adossant l’obligation, ce qui modifie la structure de risque de l’obligation. Par conséquent, l’emprunteur doit payer pour obtenir une autre obligation avec un risque, un rendement, une échéance et une priorité de paiement similaires à la place de son prêt. Les conduits ne permettent pas non plus le financement secondaire et ont des pénalités de remboursement anticipé élevées. Les prêteurs de conduits ne sont pas connus pour agir rapidement – prenant généralement 4 à 6 mois pour conclure.

En général, les frais d’exécution des prêts (tiers et frais de clôture) sont les mêmes pour les prêteurs relais et les prêteurs en portefeuille, quelle que soit la taille du prêt.

Avec autant de facteurs différents à prendre en compte lors de la recherche d’un prêteur commercial, il est vraiment avantageux d’avoir un bon courtier en prêts hypothécaires commerciaux dans votre équipe qui peut vous fournir l’expertise nécessaire pour trouver le meilleur prêteur pour vous.

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