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Avez-vous pensé à acheter un bien locatif ou à louer une partie de votre maison pour générer des revenus ? Cet article explique les bases de la location de biens immobiliers. Visitez le site Web de l’ARC pour plus d’informations et recherchez Revenu de location.

Le revenu de location, c’est quand vous louez une propriété pour quelqu’un d’autre à utiliser. La propriété est généralement considérée comme un bien immobilier, mais il peut s’agir de tout ce qui peut être loué, comme une voiture, une motoneige, des outils électriques, un ordinateur, etc. On s’attend à ce qu’il y ait un profit parce que si aucun argent n’est gagné, il n’y a pas d’impôt à payer. Dans la plupart des cas, il serait toujours nécessaire de déclarer l’activité, mais louer quelque chose implique généralement de gagner de l’argent au fil du temps.

Revenu locatif versus revenu d’entreprise

Si vous ne louez qu’un bien immobilier, cela compte comme un revenu locatif. Si vous fournissez un service qui accompagne la propriété et que vous facturez des frais pour celui-ci, cela est considéré comme une entreprise. L’exemple classique pour montrer la différence est un bed and breakfast. Comme les repas et le service de blanchisserie peuvent être fournis, cela est considéré comme une entreprise, par opposition à un simple hébergement sur place et à la cuisine et au nettoyage vous-même. S’il existe une entreprise existante et que la location d’un bien en fait partie, la location est considérée comme faisant partie de l’entreprise. Par exemple, si vous fabriquez des pièces automobiles et louez temporairement une partie de votre espace, cette location fera partie de votre entreprise de pièces automobiles plutôt que des revenus de location.

Quelle différence cela fait-il que votre activité soit une entreprise ou non ?

La différence entre le revenu de location et le revenu d’entreprise est que le revenu de location transféré à un conjoint ou à un enfant peut être attribué à la personne qui l’a transféré, tandis que le revenu d’entreprise n’a pas cette restriction. Cela signifie que celui qui a payé pour le bien locatif devrait réclamer le revenu à des fins fiscales. Si vous avez des enfants impliqués dans le partage des bénéfices d’une location avec une entreprise, cela ferait une différence quant à savoir qui peut déclarer les revenus et les dépenses. Les revenus de location sont gagnés là où réside le propriétaire du bien, tandis que les revenus d’entreprise sont imposés là où l’entreprise est située. Si vous avez plusieurs emplacements de biens locatifs ou plusieurs entreprises avec des taux d’imposition différents, cela peut entraîner une charge fiscale plus ou moins élevée selon l’endroit où les entreprises sont situées. Les déductions disponibles peuvent varier en fonction des revenus locatifs et commerciaux. Il existe des règles différentes concernant l’amortissement des actifs ou la déduction pour amortissement (DPA) pour les immeubles locatifs que pour les entreprises. Le revenu de location ne serait pas assujetti aux déductions du RPC, mais le revenu d’entreprise le serait. Un bien locatif a une période de déclaration pour l’année civile, mais une entreprise peut la modifier à tout moment au cours de l’année. Selon votre situation, ces différences peuvent vous faire économiser de l’argent ou créer une facture fiscale plus importante.

Comment déclarer les revenus locatifs ?

Les revenus de location sont déclarés sur le formulaire T776 – État des revenus de location, qui se trouve sur le site Web de l’ARC. Ce formulaire serait soumis avec une déclaration de revenus personnelle en tant que document supplémentaire. Si la location fait partie d’une entreprise, le formulaire à utiliser est le T2125 – État des activités d’une entreprise et d’une profession libérale, qui est le formulaire de l’entreprise. Cela serait également joint en tant que document supplémentaire à une déclaration de revenus personnelle.

Dépenses courantes versus dépenses en capital

Une dépense courante et une dépense en capital représentent l’argent dépensé au cours de la période fiscale en cours. Lorsqu’une dépense est engagée pour entretenir la propriété et la maintenir dans le même état de fonctionnement qu’elle était avant que l’argent ne soit dépensé, on parle de dépense permanente. Des exemples de ceci sont les coûts qui sont encourus quotidiennement pour l’exploitation du bien locatif – tels que les frais accessoires, les assurances et les taxes foncières. Une dépense en capital est de l’argent dépensé pour quelque chose qui devrait durer plus d’un an et qui est soit un article distinct acheté pour la propriété, soit une amélioration de la propriété. Si l’argent dépensé rendait la propriété plus précieuse ou utile par rapport à d’autres, cela serait connu comme une mise de fonds. Un exemple d’article distinct serait un appareil pour la cuisine dans le bien locatif. Cet appareil devrait durer plus d’un an, peut être déplacé dans une autre partie de la maison, il s’agit donc d’un article distinct et est utilisé par le locataire, il s’agit donc d’une dépense déductible. Si des frais sont engagés pour meubler un bien ou le rendre disponible à la location, ces frais seraient considérés comme une dépense en capital et feraient partie du coût d’acquisition plutôt que comme des dépenses distinctes. L’intention derrière l’argent et l’état de la propriété avant et après l’émission sont importants pour déterminer comment l’argent dépensé doit être traité à des fins fiscales.

Traitement fiscal des dépenses courantes et des dépenses en capital

La principale différence entre les coûts permanents et les coûts en capital réside dans le moment où ils sont déduits. Les dépenses courantes sont déduites en totalité dans l’année au cours de laquelle elles sont engagées. Une dépense en capital serait déduite sur la durée de vie de l’actif, ce qui signifierait normalement une période de plusieurs années. Cela signifie que les coûts seraient déduits plus lentement. L’étalement de la déduction sur plusieurs années s’appelle l’amortissement. Ceci est calculé en déterminant la catégorie de l’élément ou de la dépense, en déterminant le taux d’amortissement associé, puis en l’utilisant comme une déduction partielle chaque année jusqu’à ce que la dépense ait été entièrement comptabilisée. Par exemple, si vous avez acheté un appareil électroménager et qu’il s’agit d’un article de classe 8, le taux d’amortissement associé est de 20 % par an. Cela signifie que si vous achetez un appareil qui coûte 1 000 $, vous pouvez déduire 20 % de ces 1 000 $, soit 200 $ par an.

dépréciation du bien lui-même

La décision de calculer ou non l’amortissement de la propriété elle-même appartient au contribuable. Réclamer ces frais présente des avantages et des inconvénients. Le premier facteur à considérer est que l’amortissement de la propriété ne peut pas être utilisé pour causer une perte sur la location de la propriété. Si votre propriété n’est pas si rentable, vous ne pourriez pas réclamer beaucoup d’amortissement même si vous le vouliez. Le deuxième facteur à considérer est que si vous réclamez une dépréciation, vous devrez probablement payer plus d’impôts plus tard lorsque vous vendrez la propriété. Les terrains et les bâtiments ne perdent pas souvent de leur valeur. Il y a généralement un gain en capital sur une vente et l’impôt est payé sur une fraction de ce gain. Si vous deviez réclamer un amortissement avant la vente, votre facture fiscale aurait tendance à être plus élevée que d’habitude.

Utilisez-vous la propriété personnellement?

Si vous louez quelque chose et que vous l’utilisez personnellement en même temps, les parts de location et d’utilisation personnelle devraient être divisées d’une manière ou d’une autre. Car tout ce qui est utilisé à des fins privées ne serait pas déductible ni déclaré dans une déclaration de revenus, mais les biens locatifs le seraient. S’il s’agit d’une maison louée, l’espace serait divisé en espace à usage personnel et en espace locatif, et toutes les dépenses seraient calculées au prorata pour refléter la part des dépenses qui devrait être affectée au bien locatif.

Les règles abordées dans cet article sont très générales et s’appliquent à la plupart des situations de location. Pour des situations plus précises et plus de détails, visitez le site Web de l’ARC.

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