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In den letzten Jahren gab es einen Trend zu einer vollständigen Diskontierung des Kostenansatzes auf den Wert in der Wohnungsbewertung. Für Eigenheime ist die einzige Technik jetzt die Verkaufsvergleichsanalyse, bei der einzelne Immobilienverkäufe ausgewählt und mit einer betreffenden Immobilie verglichen werden.

Viele Kreditgeber und Regierungsbehörden verlangen die Methode des Kostenansatzes nicht mehr, selbst bei neuen oder fast neuen Konstruktionen, und Gutachter werden oft angewiesen, sie vollständig wegzulassen oder sich nicht auf die Ergebnisse zu verlassen. Wenn ein Kreditgeber verlangt, dass der Kostenansatz ausgefüllt wird, scheint dies nur so zu sein, dass eine angemessene Höhe der Hausbesitzerversicherung bestimmt werden kann. Dies ist natürlich sowohl für den Kreditgeber als auch für den Hausbesitzer von entscheidender Bedeutung, sollte jedoch nicht das einzige Kriterium für die Verwendung einer Kosten-Abschreibungs-Analyse sein.

Vor Jahren war für ein Wertgutachten immer ein Kostenansatz erforderlich. Grundlage dieses Ansatzes war das Prinzip der Substitution, das besagt, dass ein umsichtiger Käufer für ein Eigenheim nicht mehr zahlt als die Kosten für den Erwerb eines ebenso wünschenswerten Ersatzhauses. Demnach bilden die Wiederbeschaffungs- oder Wiederbeschaffungskosten eines Eigenheims die obere mögliche Wertgrenze, insbesondere für ein gebrauchtes Eigenheim. Diese Analyse diente also nicht nur als zusätzliches Mittel zur Wertschätzung, sondern auch als Regler für außer Kontrolle geratene Immobilienpreise.

Der Kostenansatz erfüllte auch eine wichtige Funktion als Lehrmittel für Gutachter. Um diesen Ansatz durchführen zu können, musste ein Gutachter zumindest über minimale praktische Kenntnisse im Wohnungsbau verfügen und die Qualität und den Zustand der verschiedenen Komponenten des Hauses sorgfältig beobachten. Kostendatendienste, die es heute noch gibt, liefern laufend aktualisierte und zum Teil recht genaue Informationen über die verschiedenen Baukosten eines Eigenheims.

Ein Dienst veröffentlicht ein Handbuch mit einer Fülle guter Daten und Informationen, komplett mit Beschreibungen und Fotos, die die Unterschiede in Qualität und Aussehen für verschiedene Arten von Häusern veranschaulichen, was eine großartige Möglichkeit für neue oder unerfahrene Gutachter ist, sich mit diesen Merkmalen vertraut zu machen. In letzter Zeit bin ich auf Berichte von relativ neuen Gutachtern gestoßen, in denen kein Kostenansatz durchgeführt wurde, und es war schmerzlich offensichtlich, dass der Gutachter sehr wenig über das Bauen wusste oder wie er die Unterschiede zwischen seinem Thema und den vergleichbaren Verkäufen bewerten sollte, die er im Verkaufsvergleich verwendete Analyse. Ich vermute, dass wir da draußen eine neue Generation von Gutachtern haben, die diesen Mangel haben, und das ist ein schlechtes Zeichen für die Zukunft. Die besten Gutachter wissen etwas über das Bauen und können sofort Unterschiede zwischen den Häusern hinsichtlich ihres Qualitätsniveaus erkennen. Diese Fähigkeit ist auch für den Beurteilungsprüfer von entscheidender Bedeutung.

Der Kostenansatz ist nicht ohne Schwächen. Die Hauptschwäche liegt in der Schätzung der Abschreibung, sei es physischer, funktionaler oder externer Natur. Diese Dinge sind schwer zu schätzen, aber auch hier wird der Gutachter, der lernt, wie man das macht, sachkundiger und kompetenter, sowohl in Bezug auf die Kosten- als auch auf die Umsatzvergleichsmethoden. Eine weitere Schwäche liegt in der Schätzung des Bodenwertes. Tatsächliche Verkäufe sind oft nicht verfügbar, um zu bestimmen, was Käufer für ein ähnliches Grundstück bezahlen, und daher wird die Marktabstraktion (auch Extraktion genannt) verwendet, um das Verhältnis von Bodenwert zu Wohnwert aus Marktverkäufen bereits gebauter Häuser zu schätzen. Unsachgemäß durchgeführt, ist diese Technik schwerwiegenden Fehlern ausgesetzt. Die allgemeine Regel für den Kostenansatz lautet, dass er am genauesten ist, wenn die Wohnung nicht sehr alt ist und Verkäufe von ähnlichen Grundstücken in der Nähe verfügbar sind.

Ich bin der Meinung, dass die meisten Zwangsvollstreckungen relativ neue Häuser betreffen und dass dort die meisten Kreditverluste auftreten. So ist es zumindest in meinem Heimatmarkt, der schon immer sehr viel neu gebaut wurde. Es gibt viele Gründe für Zwangsvollstreckungen, aber einer davon sind sicherlich Upgrades.

Bauherren bieten in der Regel verschiedene Hausmodelle zu “Grundpreisen” an und bieten Upgrades sowohl für das Haus als auch für das Grundstück an. Käufer können aus einer Vielzahl von Optionen wählen, um das Haus zu verbessern, und sie können Grundstücke mit unterschiedlicher Größe oder mit mehr Bäumen oder anderen wünschenswerten Aspekten auswählen. Das ist großartig für den Käufer, kann aber zu einem Albtraum für den Kreditgeber werden, wenn eine Zwangsvollstreckung stattfindet, weil so viele dieser netten Upgrades ihren Wert bei späteren Zwangsvollstreckungen nicht halten und oft ihren Wert nicht halten, wenn der notleidende Hausbesitzer verzweifelt versucht zu verkaufen das Haus, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Der Hausbesitzer findet heraus, dass sie „auf dem Kopf stehen“, was bedeutet, dass das Haus nicht für den Betrag der Hypothek verkauft werden kann, insbesondere wenn die anfängliche Anzahlung sehr niedrig war oder wenn die Finanzierungskosten in die Hypothek aufgenommen (aufgerollt) wurden, was eine Erhöhung erforderlich machte der Verkaufspreis. Ein weiteres Problem sind überhöhte Upgrade-Kosten, bei denen einige Hersteller die Preise für Upgrades weit über die normalen Preise anheben, die Verbraucher in Einzelhandelsgeschäften zahlen, selbst wenn die Installation hinzugefügt wird. Dies ähnelt dem, was viele Dienstleister (Klempner, Automechaniker usw.) tun, weil sie sowohl mit den „Teilen“ als auch mit der Arbeit einen Gewinn erzielen wollen. Das Problem tritt auf, wenn das Markup zu hoch ist.

Es gibt wenig, was ein Gutachter gegen Upgrades tun kann, wenn nachgewiesen werden kann, dass Käufer beim Kauf eines neuen Eigenheims häufig Upgrades auswählen. In Ermangelung aktueller Weiterverkäufe oder Zwangsvollstreckungen zum Vergleich ist es nicht möglich, den Wiederverkaufswert von Upgrades zu schätzen, und die Werte werden für ein bestimmtes Datum geschätzt, nicht für die Zukunft.

Der Cost Approach diente lange Zeit als sinnvolle Grundlage, um in der Umsatzvergleichsanalyse für einzelne Artikel Anpassungen der Marktumsätze vorzunehmen. Wenn ein Haus ein neues Dach brauchte, hatte der Gutachter eine praktische Quelle, um die Kosten dafür zu ermitteln. Ebenso für Haushaltsgeräte, HLK-Anlagen, eine Garage und dergleichen. Das Entfernen des Kostenansatzes und der damit verbundenen guten Daten zwingt zu viele Gutachter dazu, diese Art von Anpassungen zu erraten, und die Ergebnisse können von einem Gutachter zum nächsten stark variieren.

Vor langer Zeit wurden Häuser nur durch einen Kostenansatz bewertet. Die Verkaufsvergleichsanalyse (früher bekannt als Marktansatz) kam später. Ich glaube nicht, dass es ein Zufall ist, dass Zwangsvollstreckungen und Privatinsolvenzen aufgrund unerschwinglicher Hypothekenbeträge und galoppierender Eigenheimpreise in den letzten Jahren so stark gestiegen zu sein scheinen, während gleichzeitig die Verwendung des Kostenansatzes zurückgegangen ist. Ich glaube nicht, dass es ein Zufall ist, dass die Abnahme der Betonung auf Kosten minus Abschreibungen ungefähr zur gleichen Zeit begann, als enorme Kapitalzuflüsse auf den Markt jede Art von Kreditprogrammen für leichtes Geld förderten, die es so vielen Menschen ermöglichten, Häuser zu kaufen, die sie nicht konnten tatsächlich leisten können, und das hat nicht nur der US-Wirtschaft, sondern der ganzen Welt schweren Schaden zugefügt. Geldberge zum Verleihen drängen eher zur Vorsicht.

Ich glaube, dass die Verkaufsvergleichsanalyse sicherlich eine gute Bewertungstechnik ist, aber ihre Kehrseite ist, dass es zu viele clevere Möglichkeiten für Marktteilnehmer gibt, versteckte Kosten, Gebühren und sogar Betrug in Kaufverträge zu schmuggeln, die sich stillschweigend in die Marktdaten einschleichen Dienstleistungen und auf Bewertungsberichte. Dasselbe gilt für unversteckte Kosten wie vom Verkäufer bezahlte Darlehensdiskontgebühren und andere Gelder, die für die Abschlusskosten des Käufers gezahlt werden. Zumindest dient ein genauer Kostenansatz als nützliche Überprüfung der Ergebnisse selbst der gründlichsten und detailliertesten Verkaufsvergleichsanalyse, bei der der Gutachter sorgfältig nach solchen Dingen sucht und diese analysiert. Unerwünschte Dinge können und werden in Immobilien passieren und einige können selbst die beste Verkaufsvergleichsanalyse übersehen, weil sie leise und inkrementell passieren.

Ein Beispiel hierfür ist das, was ich die Aufzinsung der Schlusskostenpreise nenne. Ein Immobilienmakler stellt einem Verkäufer eine Preisanalyse zur Verfügung, bei der der Makler 20 kürzlich verkaufte ähnliche Häuser in der Gegend gefunden und die Preise gemittelt hat, um zu einer Zahl zu gelangen, die seiner Meinung nach für das Haus richtig ist. Das Haus wird dann zu diesem Preis vermarktet. Da kommt ein Käufer (vielleicht aus einem teureren Markt), dem es an Bargeld mangelt, der etwas Unterstützung bei seinen Abschlusskosten benötigt und ein Angebot zum oder sehr nahe am geforderten Preis macht. Der Verkäufer kontert mit einem Angebot, in dem er die vom Käufer gewünschte Hilfeleistung zum Preis hinzurechnet.

Was aber, wenn sich diese Art der Hilfeleistung als ortsüblich herausstellt und sich bereits in den Verkaufspreisen jener 20 Häuser widerspiegelt, auf die zunächst die Preisvorstellung festgelegt wurde? Der neue Verkauf wird zum nach oben angepassten Preis abgeschlossen und wird dann von anderen Maklern und Gutachtern als „Vergleich“ verwendet, und der Prozess wird mit jedem erneuten Auftreten des bedürftigen Käufers fortgesetzt, wodurch die Hauspreise steigen, die Erschwinglichkeit sinkt und mehr Bedürftige entstehen Käufer und setzt einen Schneeballeffekt in Gang, bei dem die Preise schließlich bis zu dem Punkt steigen, an dem sie sogar die Neukosten übersteigen. Dies ist der Zinseszinsung auf Ihrem Sparkonto nicht unähnlich. Mit der Zeit steigt Ihr Guthaben immer schneller an. Kombinieren Sie dies mit anderen inflationären Markttendenzen und Sie erhalten eine böse Blase, die eines Tages zu unser aller Gefahr platzen wird … wieder.

Offensichtlich könnte dies von kompetenten Handelsvertretern vermieden werden, die verstehen, dass diese 20 Verkäufe bereits hohe Verkäuferkosten beinhalteten und ihre Kunden darüber informieren, aber viele tun dies nicht, und es gibt einen eingebauten Anreiz, die Preise so hoch wie möglich unter den Mitarbeitern zu drücken Kommission. Ein genauer Kostenansatz würde dazu neigen, diese Anomalie sofort zu erkennen oder zumindest ihre Auswirkungen auf zukünftige Verkäufe zu verringern, denn wenn die Hauspreise beginnen, die Kosten für den Bau eines ebenso wünschenswerten Ersatzhauses zu übersteigen, weiß der kompetente Gutachter das falsch ist und dass sie tiefer in die Marktdaten eintauchen müssen.

Ein Kostenansatz ist auch ein großartiger Lügendetektor für betrügerische Schätzungen. Wenn ein Gutachter einen Kostenansatz aufgenommen hat und eine bekannte Kostenquelle oder ein Handbuch verwendet, das andere abonnieren oder einsehen können, dann können die geschätzten Kosten, die in der Schätzung angezeigt werden, von derselben Quelle von jemandem reproduziert werden, der den Bericht überprüft. Wenn also der Gutachter an den Kosten herumgepfuscht hat, kann das einfach durch die Untersuchung der Kostenquelle und der vom Gutachter beschriebenen Parameter festgestellt werden. Darüber hinaus zeigt die betrügerisch überhöhte Schätzung einen überhöhten Bodenwert im Kostenansatz, selbst wenn der Gutachter die korrekten Kosten angegeben hat, mit wenig oder keiner Unterstützung dafür, woher die Bodenwertschätzung stammt oder warum sie so hoch ist. Bei betrügerischen Schätzungen wird der Kostenansatz mit Zahlen “eingesteckt”, die mit der Verkaufsvergleichsanalyse übereinstimmen. Das liegt daran, dass ein ehrlicher Kostenansatz einen deutlich niedrigeren Wert für das Eigenheim ergeben hätte.

Es gibt weitere Beispiele dafür, wie der Kostenansatz außer Kontrolle geratene Eigenheimpreise eliminieren oder senken und sogar Betrug aufdecken könnte. Ich halte es für einen dummen Fehler, Gutachtern jegliche Art von Analyse oder Werkzeug, die auf Marktdaten basieren, wegzunehmen oder deren Nichtgebrauch zu fördern. Ein Analytiker in jedem Studienfach sollte bereit und in der Lage sein, so viele Möglichkeiten wie möglich zu verwenden, um ein Problem zu betrachten. Die Konzentration auf nur eine Methode fördert den Tunnelblick. Ich sage, bringen Sie den Kostenansatz zurück und lassen Sie die Gutachter von Fall zu Fall entscheiden, wie nützlich oder genau er ist. Es ist nicht das Allheilmittel, aber es ist ein wertvolles und lohnendes Werkzeug.

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