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Tout d’abord, cet article est écrit du point de vue d’un résident de Californie. La plupart des informations présentées ici sont pertinentes pour d’autres États, mais vous devez vérifier les lois de votre propre État pour vous assurer qu’elles sont identiques ou similaires.

Pour la plupart des personnes qui achètent une nouvelle maison en Amérique aujourd’hui, l’adhésion à une association de propriétaires connue sous le nom de “HOA” est généralement obligatoire. Ces organisations sont essentiellement des mini-gouvernements qui ont le pouvoir de faire et d’appliquer des lois, y compris le droit d’hypothéquer la maison, la maison en rangée ou le condo d’une famille.

L’intention initiale lors de la création de la HOA était que tous les membres soient activement impliqués; une communauté très unie où les problèmes communs ont été abordés par les membres de la communauté à travers les bureaux de l’HOA.

La réalité n’a rien à voir avec la vision.

Aujourd’hui, dans la plupart des cas, un HOA se compose d’un très petit nombre de personnes qui détiennent activement l’autorité du HOA entre leurs mains, et uniquement entre leurs mains. Habituellement, ces circonstances sont provoquées par un manque de participation de la majorité des membres de HOA.

Le manque d’implication des membres crée une certaine rationalité pour le conseil, qui interprète le désintérêt de l’autre membre comme une raison de garder pour lui l’autorité de l’HOA. La communauté se divise entre ceux qui contrôlent le conseil d’administration et tous les autres.

Pour tout le monde, un HOA n’est généralement pas facile à gérer. Ils ont le pouvoir de verrouiller les maisons, d’imposer de lourdes amendes et souvent de contrôler des aspects de la vie des paroissiens que les Américains typiques considèrent comme un droit privé précieux des propriétaires, comme ce que vos enfants sont autorisés à faire pendant qu’ils jouent dans leur propre jardin.

Les propriétaires sont souvent en concurrence avec leur HOA pour ces droits. Puis-je garer ma voiture dans mon allée? Non, dit le HOA, parce que nous, quelques membres actifs, avons adopté une loi qui dit que vous ne pouvez pas garer une voiture dans votre propre allée à moins que vous n’utilisiez la voiture tous les jours.

Mes enfants peuvent-ils jouer au basket dans notre propre arrière-cour ? Non, dit le HOA, parce que nous, quelques membres actifs, avons adopté une loi qui dit qu’aucun terrain de basket n’est autorisé dans la rue. Soit dit en passant, vous n’êtes pas autorisé à couvrir cette clôture ouverte pour bloquer notre vue sur votre arrière-cour parce que nous, quelques membres actifs, avons adopté une loi qui dit que nous avons le droit de voir votre arrière-cour.

Puis-je teinter mes vitres ? Non, le HOA dit, parce que… Eh bien, vous obtenez l’image.

Trouvez maintenant la partie que vous avez lue. Comment vaincre votre HOA ?

Tout d’abord, vous devez vous assurer que vous continuez à payer vos frais HOA. La plupart des propriétaires qui sont en désaccord avec leur HOA sur des questions telles qu’une règle limitant les activités d’arrière-cour, l’utilisation de votre propre allée et de votre garage et le refus de vos projets d’amélioration de l’habitat proposés se mettent souvent en colère et cessent de payer des frais.

C’est une erreur. rembourser vos dettes Cependant, vous pouvez généralement renoncer à ces frais de retard et amendes. En Californie, un HOA ne peut pas saisir votre maison sur la base des frais de retard accumulés, des amendes et d’autres dépenses telles que le « coût de la collecte » de vos frais de retard et amendes impayés.

Ils peuvent vous poursuivre pour des petites créances ou même dans la juridiction restreinte de la Cour supérieure car ils obtiendront alors des frais juridiques qui seront énormes. Cependant, le jugement qui en résulte est beaucoup plus difficile à utiliser pour la saisie de votre maison car il n’a pas préséance sur les privilèges existants, ce qui signifie que le HOA devrait rembourser votre hypothèque afin d’obtenir votre maison en utilisant un jugement du tribunal. (En Californie, dès que vous perdez un tel procès, vous vous rendez au bureau du procureur et demandez une médiation des frais – les avocats de la HOA vous facturent comme s’ils étaient des avocats de premier ordre, mais facturent leurs clients comme s’ils étaient des étudiants de première année.)

Mais ne laissons pas ça en arriver là, d’accord ? Voici quelques règles de base à suivre lorsqu’il s’agit de votre HOA.

Les HOA n’ont généralement pas de conseil d’administration correctement élu. Dès que vous recevez cette lettre embêtante vous disant d’empêcher vos enfants de jouer dans le jardin, renvoyez une lettre et demandez une copie de tous les documents pertinents.

Espérons que le HOA ignorera ou refusera cette demande.

Ils ne sont pas autorisés à refuser ou à ignorer une demande de copie des documents pertinents.

Obtenez une copie de tous vos documents constitutifs et lisez-les pour voir ce qui constitue un conseil d’administration dûment élu. Dans les communautés où la participation des membres était limitée aux quelques membres qui souhaitaient devenir membres du conseil, un «quorum» n’était généralement jamais atteint pour élire correctement le conseil.

Le conseil se réunit donc normalement de manière standard.

Les pouvoirs des commissions par défaut sont limités et, dans certains cas, n’ont aucun pouvoir.

Tout au long de votre correspondance, rappelez constamment au conseil qu’il a été mal élu.

Suivez ces étapes de base;

1. Demandez une « rencontre et conférence » avec un membre du conseil d’administration pour discuter des problèmes. Le HOA n’est pas autorisé à refuser votre demande de réunions et de consultations. Enregistrez la réunion en vidéo.

2. Demander une audience devant le conseil d’administration. Enregistrez la réunion en vidéo.

3. Faites appel de la décision de la Commission. Enregistrement vidéo de l’audience d’appel.

4. Demander l’arbitrage après que le Conseil a confirmé sa décision précédente en appel.

En règle générale, les membres du conseil d’administration de HOA ne connaissent pas bien les lois régissant le fonctionnement d’une HOA. Beaucoup seront familiers avec les parties des lois de forclusion pertinentes, et bien sûr, ils connaîtront par cœur les règles et règlements de la HOA.

Cependant, j’ai constaté que les conseils d’administration sont souvent peu familiers avec l’obligation de se réunir et de délibérer de bonne foi. Par conséquent, il est courant que le directeur qui semble se réunir et délibérer se rencontre mais ne délibére pas. Il y a une exigence de bonne foi qui fait que le genre de réponses qu’un directeur typique de HOA donnera à vos questions semble inapproprié.

Par example; Vous avez reçu une lettre disant que vous devez retirer votre Ford Mustang 1966 de votre entrée car elle n’est pas conduite tous les jours. OK, vous dites, “Quelle preuve avez-vous qu’elle ne roule pas tous les jours ?”

“Nous avons un conseil anonyme d’un autre propriétaire”, répond le conseil d’administration de HOA.

“D’accord, vous avez eu une plainte. Mais quelle preuve avez-vous que la Mustang ne roule pas tous les jours ? Une simple plainte n’est pas une preuve et ne constitue pas une violation. Vous êtes censé enquêter pour savoir si la plainte était un fait ou une simple opinion. Alors, quelle preuve avez-vous ?

Il y a une très forte probabilité que le “membre plaignant” ne soit autre que le conseil d’administration lui-même, qui lors de leur dernière réunion n’a discuté que de votre Mustang. Il n’y a donc aucune preuve.

Rédigez un résumé de la réunion et de la réunion. Déclarez que le membre du jury n’avait aucune preuve de la violation et qu’il n’y a donc pas eu de violation.

Lorsque le HOA vous envoie sa prochaine lettre, généralement une menace de déplacer la Mustang ou de faire face à de lourdes amendes, envoyez une lettre niant qu’il y a eu une infraction. Rappelez-leur qu’ils ont été mal élus et que les résultats de la réunion et de la délibération vous ont été favorables, pas au HOA.

Le HOA organisera une audience pour présenter des preuves de votre violation, puis statuera sur les preuves et les témoignages présentés lors de l’audience. Assurez-vous de demander une telle audience et assurez-vous d’y assister. C’est une bonne idée d’enregistrer la réunion sur vidéo.

Sans surprise, le HOA statuera en leur faveur même si vous avez des preuves prouvant qu’il n’y a pas eu violation ou qu’ils n’avaient aucune preuve prouvant qu’il y a eu violation.

Demander un appel. Assurez-vous d’y assister, et oui, enregistrez-le en vidéo. Lors de l’audience d’appel, faites remarquer que les membres du conseil ont été mal élus et n’avaient aucun fait pour étayer leur décision antérieure.

Si le conseil maintient sa décision précédente, demander l’arbitrage.

Informez le médiateur lors de la médiation que le conseil d’administration a été mal élu, ne s’est pas réuni et consulté de bonne foi, a convoqué une audience disciplinaire sans preuve d’une violation, sans preuve d’une violation d’un manquement à votre encontre et a confirmé sa décision malgré l’absence et/ou preuve du contraire.

Les médiateurs voudront seulement diviser l’affaire en deux; Si vous avez reçu une amende de 1 000 $, on vous demandera d’offrir 500 $.

Refuser.

Votre prochaine étape est la plus importante. Le HOA s’attend à ce que vous payiez ou, dans le cas le plus improbable, que vous intentiez une action en justice devant la Cour suprême pour faire appliquer les documents pertinents.

Au lieu de cela, vous soumettez un soi-disant «Brit of Mandate». C’est l’endroit approprié pour faire appel de la décision de la Commission.

Bien que cela vous coûtera des frais d’avocat, c’est le coup gagnant. Les HOA et leurs avocats ne sont généralement pas familiers avec cette option judiciaire particulière et seront complètement dépassés lorsqu’ils seront confrontés à une lettre de mandat.

Cependant, la Cour des brefs vous entendra parce que vous faites appel contre un organe administratif qui est obligé d’accepter les preuves et les témoignages présentés et de décider en conséquence. Et puis s’ils ne correspondent pas aux preuves, ils peuvent être annulés par le tribunal supérieur suivant. En Californie, le tribunal supérieur suivant pour l’audience d’appel d’un HOA est le juge bref de la Cour supérieure.

Si vous avez soigneusement rassemblé les preuves fournies ci-dessus, vous l’emporterez très probablement. Les amendes seront annulées, les frais de retard, etc. seront annulés et votre avocat sera payé par le HOA.

Après cela, le HOA fermera probablement les yeux sur votre Mustang ou sur le terrain de basket de votre enfant, à la recherche de cibles plus faciles.

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